2024~2026 주요 정책 타임라인
핵심 내용
DSR 산정 시 소득 인정 범위가 확대됩니다. 배우자 소득 합산 기준이 완화되고, 프리랜서·자영업자의 소득 인정 방식이 개선되어 대출 가능 금액이 증가할 전망입니다. DSR 40% 기준은 유지하되 소득 산정 방식의 유연화가 핵심입니다.
예상 시장 영향
매수 자금 여력이 확대되어 거래량 회복에 기여할 것으로 예상됩니다. 특히 중가 아파트(10~15억원) 시장에서 실수요 매수세 유입이 기대됩니다.
핵심 내용
수도권 내 개발제한구역(그린벨트) 해제 후보지 15곳이 선정되었습니다. 서울 외곽 및 경기도 접경 지역을 중심으로 약 3만 가구 규모의 주택 공급이 계획되어 있습니다. 구체적인 해제 일정과 개발 계획은 하반기 중 확정 예정입니다.
시장 영향
중장기적으로 수도권 주택 공급 확대가 기대되나, 실제 입주까지 5~7년이 소요될 것으로 예상됩니다. 해제 후보지 인근 기존 아파트 가격에 하방 압력으로 작용할 가능성이 있습니다.
핵심 내용
취득세: 생애최초 주택 구입 시 취득세 면제 기준이 수도권 6억원→7억원, 비수도권 5억원→6억원으로 상향. 다주택자 취득세 중과(8~12%)는 유지되나, 조정대상지역 2주택자 중과세율이 8%→6%로 경감.
양도세: 1세대 1주택 비과세 기준 유지(12억원). 다주택자 양도세 중과 한시 배제 기간이 2026년 5월까지 연장되어 다주택자의 매도 유인을 제공하고 있습니다.
시장 영향
생애최초 취득세 면제 확대로 실수요자 진입 장벽이 낮아졌습니다. 다주택자 양도세 중과 배제 연장은 매물 출회를 유도하여 공급 확대 효과가 기대됩니다. 노원구(554건), 구로구(239건) 등 실수요 중심 지역의 거래 활성화에 기여하고 있는 것으로 분석됩니다.
핵심 내용
전세보증금 반환보증 의무 가입 대상이 확대되었습니다. 보증금 1억원 이상 전세계약 시 반환보증 가입이 의무화되었으며, 임대인의 세금 체납 정보 열람권이 세입자에게 부여되었습니다. 2026년 3월 개정안 통과로 보증금 5천만원 이상으로 기준이 추가 강화되었습니다.
시장 영향
전세 시장의 신뢰도 회복에 기여하고 있으나, 임대인의 보증보험 가입 비용 부담이 증가하면서 일부 지역에서 전세→월세 전환이 가속화되는 양상을 보이고 있습니다. 깡통전세 위험 지역의 전세가율이 하향 조정되는 효과도 나타나고 있습니다.
핵심 내용
분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 1기 신도시 5개 지구를 대상으로 한 특별정비법이 시행되었습니다. 용적률 상향(300%→최대 500%), 층수 규제 완화, 통합 정비 절차 간소화가 핵심입니다. 기존 도시정비법 대비 인허가 절차가 약 2년 단축됩니다.
시장 영향
분당구(평균 15.4억원, 132건)와 일산동구(평균 5.2억원, 200건) 등 1기 신도시 지역의 거래가 활발해졌습니다. 재정비 기대감이 선반영되어 노후 단지 위주로 가격 상승이 나타나고 있으며, 특히 분당 구시가지의 재건축 추진 단지들이 주목받고 있습니다.
핵심 내용
재건축 안전진단 평가항목 중 구조안전성 비중이 50%에서 30%로 축소되었습니다. 주거환경(15%→30%), 설비노후도(25%→25%), 비용분석(10%→15%)으로 재조정되어 주거 환경 개선 필요성을 더 반영하게 되었습니다. 조건부 재건축 판정 제도도 신설되었습니다.
시장 영향
안전진단 통과 가능성이 높아지면서 서울 주요 재건축 단지의 기대감이 상승했습니다. 압구정 현대, 여의도 시범, 잠실 주공 5단지 등 대규모 단지의 사업 추진이 가속화되었습니다. 2026년 3월 시행령 공포로 세부 기준이 확정되었습니다.
핵심 내용
개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 3단계로 확대 시행되었습니다. 1억원 이상 대출 시 DSR 40% 규제가 적용되며, 은행·보험·카드·캐피탈 등 전 금융권 대출이 DSR 산정에 포함됩니다. 기존 2단계(2022.07~)에서는 2억원 이상이었으나 기준이 1억원으로 강화되었습니다.
시장 영향
고가 아파트 매수 시 대출 한도가 줄어들어 매수세가 위축되었습니다. 특히 서울 강남 3구 등 고가 지역에서 매수 자금 조달이 어려워지며 거래량 감소로 이어졌습니다. 다만 2026년 3월 완화안이 발표되어 소득 기준 조정이 진행 중입니다.